Negocios operativos que los bancos evitan

Financiamiento para Construcción y Contratistas

Los contratistas se financian entre estimaciones con prestamistas hechos para cubrir ese hueco: líneas dimensionadas según la cartera de obra contratada, financiamiento de movilización y materiales, factores de construcción, prestamistas de equipo y préstamos respaldados por la SBA. El expediente que se aprueba es el que incluye un reporte de obra en proceso.

Por qué los prestamistas dicen que no

  • Los ingresos se reconocen por porcentaje de avance, así que la utilidad de un contratista depende de estimaciones que un banco no puede comprobar sin un reporte de obra en proceso (WIP).
  • Los costos se pagan cada semana y las estimaciones de obra (draws) llegan cada mes o más tarde, así que el hueco entre gastar y cobrar suele ser de 60 a 90 días en obra comercial.
  • La retención (retainage) detiene una parte de cada facturación hasta que cierra la obra, y las cláusulas de pago contra pago (pay-when-paid) permiten que alguien con quien el contratista nunca firmó retrase la cuenta por cobrar.
  • La subfacturación se lee como pérdidas ocultas y la sobrefacturación como ingresos ya gastados, y la mayoría de los expedientes de contratistas no pueden mostrarle al prestamista cuál de las dos es.
  • Las fianzas, las reclamaciones de gravamen y los litigios pueden aparecer mucho después de terminada la obra, y en la práctica la indemnización de la afianzadora se coloca por delante de la mayoría de los prestamistas.

Qué sí se financia en realidad

  • Líneas de crédito dimensionadas según la cartera de obra: Una línea bancaria o basada en activos, dimensionada a partir del reporte de obra en proceso y la cartera contratada en lugar de los ingresos anuales, financia la nómina y los materiales entre estimaciones y se paga conforme llega cada una.
  • Financiamiento de movilización y materiales: Prestamistas especializados adelantan el costo de arrancar una obra específica, o le pagan directamente al proveedor, y se les reembolsa con las primeras estimaciones de esa obra. El contrato y el dueño de la obra son el análisis de crédito.
  • Factoraje de facturas de construcción: Los factores de construcción compran estimaciones de avance verificadas, adelantan la mayor parte de la facturación en cuestión de días y entregan el saldo menos una comisión cuando paga el dueño de la obra o el contratista general. La retención normalmente queda excluida.
  • Financiamiento de equipo y refinanciamiento de flotilla: Excavadoras, grúas, camiones y flotillas se financian sobre la máquina misma, y una flotilla ya pagada puede refinanciarse, o venderse y rentarse de vuelta, para obtener capital de trabajo y cubrir el hueco entre estimaciones.
  • Préstamos respaldados por la SBA y apoyo con fianzas: Los contratistas son elegibles para la SBA bajo 13 CFR 120.110 para un taller, una adquisición o capital de trabajo permanente, y el programa de fianzas de la SBA bajo 13 CFR Parte 115 ayuda a los contratistas pequeños a afianzar obras más grandes.

Guías de financiamiento: Construcción y Contratistas

Cómo coloca MercFinancial las solicitudes de construcción y contratistas

MercFinancial es una correduría de financiamiento comercial en Houston, Texas, no un prestamista, y la solicitud de un contratista primero se lee y después se coloca. Un especialista en financiamiento revisa el reporte de obra en proceso, la cartera contratada, la antigüedad de cuentas por cobrar con la retención separada, la carta de la afianzadora y los estados de cuenta bancarios, te dice qué preparar cuando algo de eso todavía no existe, e identifica cuáles de las más de 160 fuentes de financiamiento de la red tienen una política de crédito que acepta contratistas y la estructura que el expediente respalda.

Un solo expediente va a todas esas fuentes al mismo tiempo: bancos y prestamistas basados en activos para la línea, prestamistas especializados para movilización y materiales, factores de construcción para las estimaciones, prestamistas de equipo para la flotilla y prestamistas SBA para el taller o la adquisición. Las ofertas se comparan por costo, condiciones (covenants) y carga de reportes, y cuando nada encaja la respuesta es un no claro con la razón. La disponibilidad siempre depende de la fuente de financiamiento. Empieza con Stephanie, la asistente de crédito con IA, que precalifica una solicitud en unos minutos con una consulta suave al buró de crédito, o agenda una llamada gratuita de 30 minutos con un especialista en financiamiento.

Preguntas frecuentes

¿Puede una empresa de construcción obtener un préstamo empresarial?

Sí, con prestamistas hechos para el gremio. Los bancos y los prestamistas basados en activos otorgan líneas de crédito dimensionadas según la cartera de obra, los prestamistas especializados financian movilización y materiales, los factores de construcción compran estimaciones de avance verificadas, los prestamistas de equipo financian la flotilla y los prestamistas SBA financian un taller o una adquisición. Los contratistas son elegibles para préstamos SBA bajo 13 CFR 120.110, sujeto a la política de crédito de cada prestamista. El expediente necesita un reporte de obra en proceso para que lo lean bien.

¿Por qué los bancos rechazan tan seguido a los contratistas?

Porque el expediente normalmente no puede responder las preguntas que plantea un crédito de construcción: si las obras abiertas son rentables, cuándo llegarán las estimaciones, cuánto está detenido en retención y quién en la cadena de pago puede retrasar la cuenta por cobrar. Las declaraciones de impuestos y los estados de cuenta no muestran eso. Un reporte de obra en proceso, un reporte de cartera contratada y una antigüedad de saldos que separe la retención sí lo hacen, y el contratista que los presenta está solicitando un préstamo distinto.

¿Cómo financian los contratistas materiales y nómina antes de que pague el dueño de la obra?

Con crédito diseñado para ese hueco. Una línea de crédito financia la nómina y los materiales y se paga conforme llegan las estimaciones. El financiamiento de movilización adelanta el costo de arrancar una obra específica contra ese contrato. El financiamiento de materiales le paga directamente al proveedor y se reembolsa con la estimación que factura esos materiales. El factoraje de construcción compra una estimación de avance verificada y adelanta la mayor parte en cuestión de días, con la retención excluida. Cada prestamista analiza la obra y a quien paga.

¿Puede un contratista financiar equipo después de que un banco lo rechazó?

Por lo general, sí. Los prestamistas de equipo analizan la máquina tanto como al contratista: un número de serie, un mercado de equipo usado con resultados de subasta y un gravamen sobre el título o un registro UCC. Prestamistas que rechazan a contratistas para una línea sin garantía los aprueban con regularidad para una excavadora o un camión. Los prestamistas de equipo suelen pedir un enganche de 10 a 20 por ciento en máquinas usadas, y una flotilla ya pagada puede refinanciarse para obtener capital de trabajo.

¿Qué debe llevar un contratista a una conversación de financiamiento?

Un reporte de obra en proceso actualizado con la sobrefacturación y la subfacturación explicadas, un reporte de cartera de contratos firmados, una antigüedad de cuentas por cobrar por obra con la retención por separado, la carta de capacidad de la afianzadora, licencias del oficio y certificados de seguro, dos años de declaraciones de impuestos del negocio y personales, un estado de resultados y un balance general actuales, doce meses de estados de cuenta bancarios con las estimaciones marcadas, y una nota de una página sobre para qué es el dinero y qué obras lo pagan.

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MercFinancial es una correduría de financiamiento comercial, no un prestamista. La aprobación, el monto del préstamo, la tasa, el plazo y el fondeo los decide la fuente de financiamiento con base en la solidez del expediente; nada en esta página es una oferta ni un compromiso de otorgar crédito.